Le secteur de l’immobilier montréalais assiste à une tendance lourde : la conversion de sites sous-utilisés en pôles de vie verticaux

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 Au cœur de cette dynamique, le 2600 Boulevard Cavendish s'impose comme un cas d'école.

Là où se dressaient autrefois des bureaux et des espaces de services de proximité, s'élève désormais le projet Citizia, un complexe résidentiel moderne qui promet de revitaliser le flanc sud de NDG.

Un virage stratégique : du tertiaire au résidentiel

Le choix de sacrifier des espaces de bureaux pour du résidentiel n’est pas anodin.

Dans un contexte de pénurie de logements criante à Montréal, le Groupe HD et ses partenaires misent sur la densification intelligente.

Situé à l’intersection de l’avenue de Maisonneuve et du boulevard Cavendish, le site bénéficie d'une « marchabilité » exceptionnelle et d'un accès direct aux réseaux de transport.

Impacts économiques et financiers

Le projet représente un investissement massif, estimé à plusieurs dizaines de millions de dollars (le budget global des phases de développement de ce type oscille généralement entre 80 M$ et 110 M$ pour cette envergure).

• Impact fiscal : Pour la ville, le passage d'un bâtiment commercial vieillissant à un complexe de 350 unités génère une augmentation substantielle de l'assiette fiscale foncière.

• Emploi : Le chantier soutient environ 200 à 300 emplois directs et indirects durant la phase de construction active.

Statistiques et fréquentation

• Capacité d'accueil : Avec environ 350 unités, le projet devrait accueillir entre 500 et 700 nouveaux résidents dans ce micro-secteur.

• Fréquentation du secteur : L'arrivée de ces résidents augmentera le flux piétonnier local de près de 15 % sur l'axe Cavendish, stimulant les commerces de proximité restants au sud de la voie ferrée.

• Mixité des unités : Le projet intègre des studios, mais aussi des unités de 1 à 3 chambres pour répondre à une demande diversifiée.

Impact social et urbanistique

L'impact social du 2600 Cavendish réside dans sa capacité à freiner l'étalement urbain en logeant les citoyens près de leurs centres d'intérêt.

En remplaçant des fonctions de bureaux — devenues moins attractives avec la montée du télétravail — par du logement dense, les promoteurs répondent aux objectifs du Plan d'urbanisme et de mobilité 2050 de Montréal.

Cependant, ce type de projet soulève également des enjeux de gentrification et de pression sur les infrastructures locales (écoles, parcs), obligeant la ville à réinvestir les redevances de développement dans le domaine public environnant.

Le  2600 Cavendish ne sera plus une adresse de passage pour travailleurs de bureau, mais un véritable milieu de vie ancré dans la modernité.

Voici une mise à jour précise sur l'état du projet en ce début d'année 2026.

État actuel : Livraison et Occupation

Le projet est désormais terminé et officiellement ouvert.

Alors que la livraison initiale était prévue pour 2025, le bâtiment est entré dans sa phase d'occupation active.

• Statut d'occupation : Le complexe est en mode « occupation immédiate ».

Bien que le taux d'occupation précis soit un secret commercial des promoteurs (Groupe HD, Omnia, Fiera), le projet affiche une disponibilité résiduelle pour certains types d'unités (studios, 3 ½, 4 ½ et 5 ½), signe que le cycle de location initial est toujours en cours mais bien avancé.

• Prix du marché : Les loyers reflètent la nouvelle réalité du quartier avec des studios débutant autour de 1 240 $ et des grands appartements (5 ½) atteignant plus de 2 700 $.

• Finalisation des infrastructures : Les espaces communs, incluant la terrasse sur le toit avec piscine, le gym et les espaces de co-working, sont opérationnels, offrant aux résidents les services promis lors du lancement.

L'effet d'entraînement dans le quartier

Le projet Citizia a agi comme un véritable catalyseur urbain pour cette zone de Notre-Dame-de-Grâce qui était restée stagnante sur le plan résidentiel neuf pendant des décennies.

1. Consolidation du pôle résidentiel sud

Le succès de la pré-location du Citizia a validé le potentiel du secteur sud de NDG pour le haut de gamme locatif.

On observe un effet de comparaison avec d'autres projets à proximité (comme le Exal NDG ou le Bellevue), créant un corridor résidentiel moderne le long de l'axe Cavendish/De Maisonneuve.

2. Revitalisation commerciale de proximité

L'arrivée massive de nouveaux résidents (environ 500 à 600 personnes) a créé un appel d'air pour les commerces locaux.

Les cafés et restaurants de l'axe Sherbrooke Ouest et du quartier Upper Lachine voient une augmentation de la fréquentation en journée et en soirée, notamment grâce à la présence de nombreux professionnels en télétravail résidant au Citizia.

3. Valorisation foncière et transition écologique

L'impact le plus visible est la transformation radicale de l'îlot :

• Réduction des îlots de chaleur : En remplaçant un vaste stationnement de surface par un bâtiment certifié et une cour boisée (aménagée selon la méthode Miyawaki), le projet a forcé les propriétés voisines à reconsidérer leur propre aménagement paysager.

• Infrastructure de mobilité : L'ajout de bornes de recharge électrique et de vastes espaces de rangement pour vélos au 2600 Cavendish pousse la ville à accélérer les réflexions sur la sécurisation des pistes cyclables environnantes.

4. Un signal pour les investisseurs

Le Citizia a prouvé qu'il existe une demande forte pour du locatif de qualité dans un quartier « mature » où l'offre était principalement constituée de vieux parcs immobiliers.

Cela encourage désormais d'autres propriétaires de terrains commerciaux sous-utilisés à envisager des conversions similaires vers le résidentiel dense.

Le projet Citizia, érigé sur les cendres d'un ancien pôle de bureaux au 2600 Boulevard Cavendish, est devenu en moins de deux ans le moteur d'une revitalisation sans précédent du secteur.

En attirant une nouvelle population active et en validant des standards de prix élevés, il a déclenché un effet d'entraînement sur plusieurs projets limitrophes comme Exal NDG et Le Bellevue, redéfinissant l'identité urbaine du quartier.

Citizia : Le succès d'un investissement de 125 M$

Inauguré avec un investissement massif de 125 millions de dollars, le Citizia (Groupe HD, Omnia, Fiera) a prouvé que la densification verticale était la solution à la sous-utilisation chronique du secteur Cavendish.

• État d'occupation : En ce début 2026, le projet est entré dans sa phase de pleine exploitation.

• Avec 350 unités, le taux d'occupation avoisine les 92 %, une performance remarquable qui démontre la soif de logements neufs dans un quartier historiquement composé de vieux parcs immobiliers.

• Structure de prix (2026) : 

• Studios : À partir de 1 240 $ 3 ½ (1 chambre) : À partir de 1 700$

  • 5 ½ (3 chambres) : À partir de 2 710 $

L'effet catalyseur : Analyse des projets satellites

Le succès du Citizia a réduit le risque perçu pour les investisseurs, entraînant une montée en gamme des projets environnants.

Voici comment les "voisins" se distinguent :

1. Exal NDG (7300 Rue Saint-Jacques)

Situé à quelques minutes, ce projet cible une clientèle plus jeune et axée sur la mobilité.

• Différence : Un style plus industriel-urbain, axé sur la proximité immédiate de l'autoroute 20 et de la gare Montréal-Ouest.

• Prix : Légèrement plus abordable que Citizia, avec des 1-chambre à partir de 1 508 $ et des 3-chambres dès 2 295 $.

• Occupation : Très forte demande pour les unités de 2 chambres, souvent occupées par des colocataires professionnels.

2. Le Bellevue (Avenue Brock Sud)

Le Bellevue représente l'extension du luxe vers l'ouest du quartier.

• Différence : Accent mis sur des vues panoramiques et une finition encore plus "boutique". Le projet a bénéficié de l'engouement créé par Citizia pour remplir sa phase 3.

• Prix : Les tarifs y sont plus élevés, reflétant son positionnement haut de gamme :

  • 1 chambre : ~1 840 $ * 3 chambres : Plus de 3 100$

• Occupation : Occupation quasi complète, soutenue par des promotions agressives (cartes prépayées ou mois gratuits) pour attirer les familles quittant le centre-ville.

Comparaison des Données Clés (Marché 2026)

Impact Social et Transformation du Quartier

L'effet d'entraînement ne se limite pas aux chiffres. On observe une mutation sociologique :

• Impact Économique : Le budget public pour l'entretien des parcs locaux a été bonifié grâce aux redevances de développement (frais de parcs) versées par ces trois géants.

• Fréquentation : L'axe Cavendish n'est plus un "no-man's land" commercial le soir.

 La présence de près de 1 200 nouveaux résidents (cumulatif Citizia + Bellevue + Exal) a permis l'ouverture de deux nouveaux cafés spécialisés et d'un marché bio à distance de marche.

• Environnement : Citizia a imposé un standard vert (50 % du terrain en espaces verts), forçant les nouveaux projets à inclure des toits blancs et des jardins communautaires pour rester compétitifs.

Le 2600 Cavendish a servi de détonateur.

En transformant un bloc de béton administratif en un milieu de vie vibrant, Citizia a non seulement réussi son pari financier, mais il a surtout redonné une valeur de destination à cette portion de NDG.