Longtemps perçu comme un simple lieu de transit entre l’autobus et l’automobile, le secteur Panama vit une métamorphose radicale.

Nous ne parlons plus d'un stationnement incitatif, mais d'un cœur urbain densifié où la priorité est donnée à l'humain plutôt qu'à la carrosserie.

1. La Stratégie TOD : Moins de bitume, plus de vie

Le concept de Transit-Oriented Development (TOD) repose sur une idée simple mais puissante : construire des milieux de vie compacts à distance de marche (généralement 500 à 800 mètres) d'une station de transport collectif performante.

Au Projet Panama, cela se traduit par :

• La compacité : Une augmentation de la densité résidentielle pour freiner l'étalement urbain.

• La mixité : L'intégration de commerces de proximité, de bureaux et d'espaces publics au pied des tours résidentielles.

• La mobilité active : Des pistes cyclables et des trottoirs élargis qui convergent vers la station de REM.

2. Statistiques et Données Économiques

Le déploiement autour de l'axe Panama représente un levier économique colossal pour la région de Longueuil et la ville de Brossard.

3. Impact Social et Environnemental

La densification intelligente n'est pas qu'une affaire de béton ; c'est un projet de société.

• Impact Social : Le défi reste l'accessibilité. Le plan d'urbanisme prévoit une mixité de types de logements (studios pour jeunes professionnels, grands condos pour familles, logements abordables) pour éviter la création d'un ghetto de luxe.

L'idée est de recréer une "vie de quartier" là où il n'y avait que du bitume.

• Empreinte Carbone : En favorisant le transport électrique (REM) et la marche, on estime une réduction significative des gaz à effet de serre par habitant.

Moins de dépendance à la voiture solo signifie également moins de congestion sur le pont Samuel-De Champlain.

Le projet Panama est la preuve que la banlieue peut devenir "urbaine" sans perdre son attractivité.

Le succès de cette zone repose sur la qualité du design urbain : si l'espace public est invitant, les citoyens accepteront de vivre dans des espaces plus restreints.

C'est le contrat tacite de la densification intelligente.

Le secteur Panama n'est que la première étape d'une série de transformations qui toucheront l'ensemble de la couronne sud.

L'immobilier résidentiel ne se construit plus par rapport à la route, mais par rapport au rail.

Projets et Acteurs Clés du Nouveau Centre-Ville

Le secteur Panama à Brossard vit sa première grande percée immobilière avec l'approbation de tours d'envergure.

Mené par le duo de promoteurs Prével et TGTA, le développement s'articule autour d'une vision de mixité urbaine dense, avec plus de 1 700 logements prévus.

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1. Le Duo de Tête : Prével et TGTA

Le projet phare, sobrement nommé « Panama Brossard », est porté par une alliance entre deux joueurs majeurs de l'immobilier québécois : Prével (connu pour ses projets urbains intégrés comme le 21e Arrondissement) et TGTA.

• Le Projet Global : Un plan d'ensemble approuvé à l'unanimité par la Ville de Brossard en juin 2024. Il prévoit la construction d'environ 1 776 logements répartis sur plusieurs phases.

• La Phase A1 (Lancement imminent) : * Architecture : Une tour emblématique de 30 étages (la première du secteur à atteindre cette hauteur).

  • Contenu : Environ 325 unités résidentielles, 8 900 m² d'espaces de bureaux et 800 m² de commerces au rez-de-chaussée.

  • Calendrier : L'entente relative aux travaux publics est prévue pour 2026, ouvrant la voie au début du chantier massif.

2. First Capital : Le Propriétaire Foncier Stratégique

Le géant First Capital REIT, propriétaire de nombreux terrains commerciaux adjacents (dont le Mail Champlain et les environs), est également un acteur central.

Bien que Prével et TGTA soient les premiers à sortir de terre sur leurs lots respectifs, First Capital prévoit à terme de redévelopper ses propres actifs pour intégrer davantage de composantes résidentielles et transformer les vastes stationnements en quartiers denses.

3. Les Projets Publics et Infrastructures (2024-2026)

La Ville de Brossard accompagne ces promoteurs avec des investissements publics majeurs pour briser l'aspect "autoroutier" du secteur :

• Le Parc Central : Inspiré du parc Martin Luther King à Paris, ce futur poumon vert sera le cœur social du quartier, situé à moins de 300 mètres de chaque nouvelle unité d'habitation.

• La Boucle Active : Un réseau de pistes cyclables et de trottoirs élargis (notamment sur l'avenue Tisserand et le boulevard Taschereau) pour sécuriser l'accès au REM.

• L'Esplanade Civique : Une grande place publique traversant le centre-ville pour accueillir des événements, des fontaines et des installations culturelles.

Tableau des Promoteurs et Impacts

Le saviez-vous ? La Ville impose une redevance de 3 708 $ par porte construite aux promoteurs.

Ce fonds est directement réinvesti pour financer les nouvelles infrastructures liées à la croissance (parcs, égouts, mobilier urbain).

À ce stade du développement, voici les précisions concernant l'utilisation des fonds générés par les redevances de développement dans le secteur Panama :

État des montants et mécanismes financiers

La Ville de Brossard utilise un système de redevances de développement (souvent appelées taxes de croissance) pour s'assurer que les nouveaux projets immobiliers financent eux-mêmes les infrastructures requises par l'augmentation de la population.

• Montants générés : Avec le projet de Prével et TGTA prévoyant 1 776 logements, le potentiel de collecte pour ce seul projet s'élève à environ 6,58 millions de dollars (basé sur la redevance de 3 708 $ par unité).

• Encaissement : Ces montants sont généralement perçus au moment de l'émission des permis de construction.

Comme la Phase A1 (325 unités) est en préparation pour un début de chantier majeur vers 2026, une première tranche d'environ 1,2 million de dollars est directement liée à ce démarrage imminent.

Projets prioritaires financés

Les sommes recueillies sont versées dans un fonds réservé exclusivement aux projets suivants dans le secteur Panama :

1. Aménagement du Grand Parc Central : C'est la priorité numéro un. Inspiré par des modèles européens de mixité urbaine, ce parc nécessite des investissements massifs pour transformer des zones actuellement minéralisées en espaces verts de haute qualité.

2. Mise à niveau des infrastructures souterraines : Une portion importante des fonds est dédiée à l'augmentation de la capacité des réseaux d'égouts et d'aqueduc, nécessaires pour soutenir la densité des tours de 30 étages prévues.

3. Mobilier urbain et Esplanade Civique : Les redevances servent à financer les éléments qui créent une "signature urbaine" : éclairage intelligent, bancs publics, stations de réparation de vélos et installations artistiques sur la future place publique.

4. Sécurisation de la "Boucle Active" : Le financement aide à la reconfiguration géométrique des rues (comme l'avenue Tisserand) pour inclure des pistes cyclables séparées physiquement des voies automobiles.

En résumé, la Ville applique une politique de "l'utilisateur-payeur" où les promoteurs financent l'amélioration du domaine public pour compenser l'impact de leurs projets sur la densité locale.

Le REM : Nouveau Moteur de Recrutement et de Rétention pour la Rive-Sud

On ne doit pas oublier que l'arrivée du REM à la station Panama ne transforme pas seulement le paysage immobilier; elle redéfinit la carte de l'emploi sur la Rive-Sud.

 En connectant le centre-ville de Montréal à Brossard en moins de 15 minutes, le REM permet aux entreprises locales d'accéder à un bassin de main-d'œuvre élargi et aux employeurs montréalais de recruter plus facilement en banlieue.

1. Employeurs Majeurs et Secteurs en Croissance

Le secteur Panama et ses environs immédiats (incluant le pôle Taschereau et le Solar Uniquartier voisin) attirent des entreprises de services, de technologies et de commerce de détail.

• Secteur des Services Professionnels et Ingénierie : Des firmes comme Génipur (génie civil) sont déjà bien implantées et utilisent la proximité du REM comme argument de recrutement.

On retrouve également de nombreux bureaux d'assurances et de services financiers (ex: Geska Assurances) qui profitent de la visibilité du secteur.

• Économie du Savoir et Bureaux : Le futur complexe de Prével/TGTA prévoit l'ajout de 8 900 m² d'espaces de bureaux modernes directement à la station Panama.

Ces espaces visent des sièges sociaux ou des bureaux satellites pour des entreprises de tech ou des agences créatives.

• Commerce et Services de Masse : Le Mail Champlain (propriété de First Capital) et la Place Portobello abritent des centaines d'employeurs.

La transition vers des milieux de vie mixtes poussera ces bannières à recruter du personnel qui pourra désormais habiter sur place ou venir de Montréal sans voiture.

2. Le REM : Un Facilitateur Économique à Double Sens

L'impact majeur du REM réside dans sa capacité à faire circuler les talents dans les deux directions :

• Sens Sud-Nord (Brossard vers Montréal) : Pour les employeurs du Centre-Ville, du Quartier de l'innovation ou de l'Université McGill, le REM rend leurs postes accessibles aux résidents de Brossard en 15-20 minutes, sans les aléas du trafic sur le pont.

• Sens Nord-Sud (Montréal vers Brossard) : C'est la grande nouveauté. Les employeurs de Brossard peuvent désormais recruter des étudiants ou des professionnels montréalais qui ne possèdent pas de voiture.

La station Panama devient leur "porte d'entrée" vers des bureaux autrefois jugés trop lointains.

3. Gains d'Efficacité et Succès Économique

Pour une entreprise, s'installer près du REM Panama offre des avantages stratégiques :

L'effet "Stationnement Payant"

Avec la rareté des espaces de stationnement gratuits et les coûts d'entretien des infrastructures routières, les employeurs voient d'un bon œil le transfert modal vers le REM.

Cela permet de libérer des terrains coûteux (anciennement des stationnements) pour construire des espaces de bureaux ou de production plus rentables.

Certains employeurs du secteur envisagent d'offrir des crédits de transport (OPUS) au lieu de places de stationnement, une stratégie gagnante pour attirer la génération Z et les millénariaux qui délaissent la voiture solo.