1. Station Bois-Franc : Le pôle de densification majeur

C'est sans doute la station où l'impact "hors transport" est le plus massif.

• Développement immobilier (TOD) : Le secteur entourant la station est devenu le cœur d'un développement orienté vers le transport collectif (Transit-Oriented Development). On y voit une transition rapide de zones industrielles ou de bungalows vers des complexes de condos de haute densité.

• Impact social : La gentrification y est palpable. L'arrivée d'une population plus jeune et professionnelle modifie la dynamique commerciale du boulevard Henri-Bourassa et du secteur Bois-Franc.

• Transformation urbaine : La station agit comme une nouvelle "porte d'entrée" pour Saint-Laurent, forçant une refonte complète de l'aménagement paysager et des services de proximité (parcs, commerces de détail).

2. Station Côte-de-Liesse : La mutation industrielle

Bien que moins "résidentielle" au départ, cette station provoque un changement structurel profond.

• Reconversion économique : Située à la jonction de la ligne Mascouche et du REM, elle force la conversion de terrains industriels sous-utilisés en zones mixtes.

• Impact social et emploi : Elle modifie le bassin d'emploi. En facilitant l'accès à cette zone autrefois enclavée, elle permet à des entreprises de services de s'y installer, changeant la nature des travailleurs qui fréquentent le secteur.

Comparaison des impacts par station

Pourquoi Bois-Franc et Côte-de-Liesse dominent-elles ?

Le potentiel de reconstruction est la clé.

Alors que Montpellier et Du Ruisseau sont situées dans des quartiers résidentiels déjà bien établis (offrant moins de grands terrains vacants), Bois-Franc et Côte-de-Liesse touchent des zones de "franges" industrielles ou commerciales.

 Ce sont ces espaces qui permettent aux promoteurs et à la ville de lancer de vastes projets immobiliers qui changent la composition sociale d'un quartier en quelques années seulement.

Station Bois-Franc : Le Nouveau Cœur Urbain de Saint-Laurent

La station Bois-Franc s’impose comme le pivot central de la branche Deux-Montagnes du REM.

Plus qu’un simple point de transit, elle est le catalyseur d’un projet de ville (TOD) d’une envergure rarement vue à Montréal.

1. Données d'Exploitation et Achalandage

• Mise en service : Novembre 2025 (branche Deux-Montagnes).

• Capacité : 600 passagers par rame (4 voitures en pointe).

• Fréquence : 5 minutes en période de pointe, 15 minutes hors pointe.

• Temps de parcours : 16 minutes vers la Gare Centrale (Centre-ville).

• Achalandage cible : Le pôle Bois-Franc est conçu pour absorber une portion majeure des 42 120 usagers prévus en pointe sur l'ensemble du réseau, servant de lien intermodal entre le REM, les autobus de la STM et le futur SRB Henri-Bourassa.

2. Projets Immobiliers et Acteurs Clés

L'arrivée du REM a déclenché une vague d'investissements massifs.

 L'aire TOD (Transit-Oriented Development) de Bois-Franc prévoit à terme 7 700 nouvelles unités de logement.

Projets phares (2025-2026) :

• Chapitre Bois-Franc (MONTONI) :

  • Investissement : 100 millions $.

  • Description : Tour de 13 étages, 300 unités locatives, toits végétalisés.

  • Statut : Travaux lancés en septembre 2025 ; livraison graduelle en 2026-2027.

• Équinoxe Bois-Franc (JADCO) :

  • Statut : Phase 1 en livraison (2026), Phase 2 prévue pour 2028.

  • Concept : Bâtiment durable, 340 espaces vélos, agriculture urbaine.

• Aura sur le Square (Groupe Montclair) :

  • Concept : Condos et maisons de ville entourant un square central, axé sur la mixité intergénérationnelle.

3. Impacts Sociaux et Financiers

• Social : On assiste à une transition d'un quartier de bungalows vers un milieu de vie haute densité.

Le défi majeur reste la connectivité locale (le maire de Saint-Laurent a d'ailleurs réclamé une traverse non tarifée pour éviter de couper le quartier en deux par les voies).

• Financier : Une plus-value immobilière marquée est observée.

Le secteur est passé d'une zone de transit de banlieue à un pôle de services avec 39 600 m² de bureaux et 37 700 m² de commerces prévus.

4. Analyse Comparative : Les 4 Stations du Secteur

Pour votre rapport global, voici comment Bois-Franc se positionne par rapport à ses voisines immédiates :

Tandis que Montpellier et Du Ruisseau servent principalement à améliorer la qualité de vie des résidents actuels, Bois-Franc et Côte-de-Liesse sont des moteurs de création de nouveaux quartiers.

 Bois-Franc est le "vendeur" du secteur (résidentiel/prestige), alors que Côte-de-Liesse en est le pivot logistique et économique.

Station Du Ruisseau : La Mutation du Quartier Tranquille

Contrairement à Bois-Franc, cette station s'insère dans un tissu résidentiel déjà établi (Ahuntsic-Cartierville), mais elle agit comme un puissant levier de revitalisation.

• Achalandage et Service :

  • Inauguration : Novembre 2025.

  • Statut 2026 : Pleinement opérationnelle, elle dessert le Cégep de Saint-Laurent et le Collège Vanier via des navettes optimisées.

• Impacts Sociaux :

  • Connectivité Étudiante : Grande amélioration pour la population étudiante du secteur.

  • Revitalisation : Transformation graduelle des commerces de proximité sur le boulevard Henri-Bourassa Ouest, qui voit une augmentation de la "marche à pied" (Transit-Oriented Development).

• Projets Immobiliers et Financiers :

  • Densification Douce : Peu de méga-tours, mais de nombreux projets de "remplissage" (in-fill) par des promoteurs comme Mondev et des acteurs locaux.

On note une conversion de vieux immeubles de bureaux en lofts résidentiels.

• Redevances REM : Les projets de 250 logements dans ce secteur font face à des frais locaux d'environ 36 200 $par unité, dont 14 100$ servent spécifiquement à financer le réseau.

• Logement Abordable : La Ville de Montréal a prévu des investissements pour 2026 afin de sécuriser des terrains pour du logement social (cible : 72 unités à l'automne 2026 dans le secteur élargi).

Station Montpellier : L'Enclave de Proximité

C'est la station la plus "discrète" du lot, centrée sur le service aux résidents actuels plutôt que sur l'expansion massive.

• Impact Social :

  • Stabilité : C'est le secteur où le changement est le moins radical.

 L'impact est surtout perçu comme une amélioration de la qualité de vie (accès au centre-ville en moins de 15 min).

• Aménagement : Finition des travaux paysagers et installation de mobilier urbain moderne au printemps/été 2025 pour mieux intégrer la station au quartier résidentiel.

• Projets et Marché Financier :

  • Valeur Immobilière : En 2026, le prix médian des condos dans ce secteur de Saint-Laurent oscille entre 420 000 $ et 500 000 $.

La demande est forte car le secteur est perçu comme plus calme que Bois-Franc.

• Projets : Développement de petits complexes de condos (10 à 30 unités) remplaçant d'anciens bungalows ou des terrains sous-utilisés le long du corridor ferroviaire.

• Calendrier 2026 :

  • La station est devenue le point d'ancrage d'un micro-marché de locataires travaillant dans le corridor technologique (pharma/aérospatiale) qui préfèrent le calme de Montpellier à l'effervescence de Bois-Franc.

Synthèse 

Note stratégique : L’impact financier n'est pas seulement le prix de vente, mais aussi la taxe/redevance de développement (environ 7% du prix d'un condo) qui est réinjectée dans l'infrastructure du REM.

Tout ce cumulatif de données fait partie d’un projet d’un rapport complet que nous préparons sur l’impact du REM , sur toute l’île de Montréal.

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