La crise du logement : un problème de disponibilité et d'abordabilité

Les données récentes de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) montrent que le taux d'inoccupation des logements sur l'île de Montréal fluctue continuellement et varie selon les territoires.

Le marché a connu des augmentations très élevées dans certaines zones.

De nombreux logements neufs sont vacants, mais leurs loyers sont trop élevés pour la majorité de la population.

L'impact socio-économique des propriétés vacantes

1. Sur la pénurie de logement: La réintégration des logements vacants pourrait jouer un rôle majeur dans la crise du logement.

Certains logements sont volontairement laissés à l'abandon par des propriétaires qui préfèrent les rénover pour ensuite augmenter considérablement les loyers, ce qui aggrave la pénurie de logements abordables.

2. Sur la valeur des propriétés avoisinantes: Un terrain ou un bâtiment vacant dans un quartier résidentiel peut nuire à la valeur des propriétés environnantes, car il est perçu comme un espace dévalorisé ou inachevé.

À l'inverse, la réhabilitation de ces bâtiments augmente la valeur de l'immobilier dans le secteur.

La Ville de Montréal cherche à encourager la réhabilitation pour améliorer le cadre de vie et la valeur foncière.

La Ville serre donc la vis aux propriétaires qui laissent leurs bâtiments à l’abandon.

On parle d’immeubles inoccupés à long terme, pas [d’immeubles] en travaux ou inutilisés de manière saisonnière », précise Robert Beaudry, responsable de l’urbanisme au comité exécutif.

Des amendes sont prévues pour les récalcitrants : entre 500 $ et 2000 $ pour une première infraction, et jusqu’à 10 000 $ en cas de récidive.

« Nous allons procéder de façon graduelle », a assuré M. Beaudry.

La Ville de Montréal veut « accentuer la responsabilité des propriétaires en matière d’occupation et d’entretien de bâtiment », précise le règlement municipal adopté l’automne dernier, qui permettra aussi d’« harmoniser le recensement des bâtiments vacants » sur le territoire de la métropole.

L’adoption de ce règlement va permettre de faire un meilleur suivi des bâtiments vacants pour pouvoir intervenir, notamment sur des enjeux patrimoniaux.

D'après les informations disponibles, les propriétaires invoquent plusieurs raisons pour laisser des propriétés vacantes :

• Rénovations: Certains logements sont laissés à l'abandon en vue de projets de rénovation majeurs.

Une fois les travaux terminés, les propriétaires peuvent fixer de nouveaux loyers plus élevés, correspondant à la valeur marchande du logement rénové.

• Vente de la propriété: Les propriétaires qui souhaitent vendre un immeuble à revenus peuvent le laisser vacant pour le rendre plus attrayant aux acheteurs potentiels.

Cela leur permet d'éviter les contraintes et les complexités juridiques liées à la reprise de possession d'un logement loué, et d'optimiser le prix de vente.

• Stratégie d'investissement: Certains propriétaires peuvent laisser des logements vides pour attirer une clientèle d'acheteurs diversifiée et pour pouvoir fixer des loyers plus compétitifs qui reflètent la valeur marchande actuelle après une rénovation.

il existe aussi un potentiel important pour la reconversion de propriétés non résidentielles en logements à Montréal, et la Ville a déjà mis en place des mesures pour encourager cette pratique.

Bâtiments commerciaux et industriels

Le but est de créer des quartiers de vie où les anciens bâtiments industriels et commerciaux deviennent des habitations.

1.      Changement de zonage : La conversion de ces espaces nécessite souvent des ajustements au niveau du zonage.

La Ville facilite ce processus pour répondre à l'évolution du marché immobilier et aux besoins de la population

• Programmes de conversion : La Ville de Montréal a lancé un programme de subventions pour inciter et soutenir la rénovation et la conversion de locaux commerciaux vacants en logements résidentiels.

Ce programme vise à encourager les propriétaires à transformer leurs espaces inutilisés.

• Bâtiments industriels désaffectés : Des projets ambitieux visent à transformer d'anciens sites industriels en quartiers de vie.

Par exemple, l'ancien site de la brasserie Molson est en cours de réaménagement, et il est prévu d'y construire de nombreux logements.

De même, des projets sont à l'étude pour reconvertir des édifices comme l'ancienne usine de la Canada Malting ou l'édifice La Patrie en logements, dont certains à vocation sociale.

• Obstacles et solutions : La reconversion de ces bâtiments, qu'ils soient commerciaux ou industriels, nécessite souvent un changement de zonage.

La procédure de modification du zonage est encadrée par la loi et peut prendre plusieurs mois.

 La Ville facilite ce processus pour répondre à l'évolution du marché immobilier et aux besoins de la population.

Elle adapte ses règlements d'urbanisme pour répondre à l'évolution du cadre bâti et aux besoins de la population, ouvrant ainsi la voie à ce type de projets.

Pourquoi ces propriétés sont-elles désaffectées ?

Si la reconversion est une solution prometteuse, il est important de comprendre pourquoi ces propriétés sont vacantes en premier lieu. Les raisons sont variées :

• Coûts et contraintes : Les projets de reconversion sont complexes et coûteux, nécessitant des investissements importants pour l'adaptation des structures et le respect des normes de construction.

• Spéculation immobilière : Certains propriétaires laissent volontairement des propriétés vacantes, qu'elles soient résidentielles ou non, dans l'attente d'une augmentation de leur valeur marchande. C'est une stratégie qui permet de maximiser les profits lors de la revente.

• Projets futurs : Les propriétaires peuvent garder un bâtiment vide en prévision de futurs projets de développement ou de rénovation à grande échelle. C'est souvent le cas pour les sites industriels ou les grands immeubles qui nécessitent une planification complexe sur plusieurs années.

La réintégration de ces propriétés vacantes est une stratégie gagnant-gagnant.

Elle permet non seulement d'augmenter l'offre de logements, mais aussi de revitaliser des quartiers entiers, d'accroître la valeur des propriétés avoisinantes et de réduire les îlots de chaleur urbains.

En rendant ces espaces accessibles et abordables, Montréal peut transformer des friches industrielles en communautés prospères et dynamiques, offrant ainsi une solution concrète à la crise du logement.