Un retournement de tendance inattendu

Les observateurs qui s'attendaient à voir le taux d'inoccupation plonger sous la barre des 1 % cette année devront revoir leurs analyses.

Le Rapport sur le marché locatif 2025 de la SCHL dresse le portrait d'un marché en mutation profonde.

Pour la deuxième année consécutive, la disponibilité des logements s'est accrue, offrant un répit statistique à la métropole.

Cependant, derrière ces chiffres encourageants se cache une réalité financière toujours plus lourde pour les ménages montréalais.

1. Les Chiffres Officiels 2025

Voici les données confirmées pour la RMR de Montréal :

• Taux d'inoccupation (locatif traditionnel): 2,9 % (en hausse).

• Nous nous approchons du seuil de 3 % considéré comme un marché équilibré.

• Loyer moyen (2 chambres) : 1 346 $.

• Hausse annuelle des loyers : + 7,2 %.

• Marché des copropriétés (condos) en location : 

Taux d'inoccupation de 2,1 % avec un loyer moyen de 1 826 $.

2. Pourquoi le marché se vide-t-il ? (L'offre et la demande)

Deux facteurs majeurs expliquent cette remontée surprenante du taux d'inoccupation :

A.     Le ralentissement de la demande démographique Le rapport note un recul net de la demande dans des secteurs clés comme le Centre-ville et Notre-Dame-de-Grâce.

Ce phénomène est directement lié à la politique fédérale et provinciale : la baisse des résidents non permanents.

Moins d'étudiants internationaux inscrits (malgré une hausse globale des étudiants) et une croissance anémique des travailleurs temporaires ont réduit la pression sur le parc locatif.

B.     L'arrivée massive de nouveaux logements (Offre) Les mises en chantier records des années précédentes portent enfin fruit.

Un volume important de projets a atteint le stade de l'achèvement ("livraison") en 2025, particulièrement sur l'Île de Montréal et la Rive-Sud. Le marché est inondé d'unités neuves.

3. L'Analyse Économique : Le "Paradoxe des 7,2 %"

C'est ici que l'analyse doit être fine pour vos lecteurs. Comment les loyers peuvent-ils augmenter de 7,2 % si les logements sont plus faciles à trouver ?

Habituellement, la hausse des loyers est dictée par la rareté (loyers au roulement).

En 2025, la dynamique s'est inversée. La hausse est principalement attribuable aux unités dont les locataires ne changent pas.

• L'effet TAL : Le Tribunal administratif du logement a émis une recommandation d'ajustement record de 5,9 % cette année.

Les propriétaires, confrontés à l'explosion des coûts d'opération (assurances, taxes, taux hypothécaires), ont appliqué ces hausses aux baux renouvelés.

• La stagnation des locataires : Avec un taux de chômage en hausse et une incertitude économique, moins de locataires ont déménagé (baisse de la rotation).

  
  

  Ils ont préféré absorber la hausse de leur loyer actuel plutôt que de risquer de chercher ailleurs.

4. Impact Social et Budgets : Un marché à deux vitesses

La détente du marché (2,9 %) est inégale.

• Le luxe en solde : Les logements neufs et chers peinent à trouver preneurs.

Les propriétaires de ces immeubles doivent désormais offrir des incitatifs (mois gratuits, promotions) pour attirer les locataires.

• L'abordable introuvable : Le rapport souligne que les unités abordables restent rares.

Le taux d'inoccupation élevé est gonflé par les unités neuves dispendieuses qui restent vides.

Pour la classe moyenne et les ménages à faible revenu, la "crise" est toujours bien réelle, car le stock abordable ne se libère pas.

Tableau de Bord : Le Marché Locatif Montréalais (2024-2025)

Ce tableau résume les indicateurs clés du dernier rapport SCHL pour la région métropolitaine de Montréal.

Note: Alors que le taux d'inoccupation se rapproche de l'équilibre (3 %), les loyers continuent de grimper bien au-delà de l'inflation.

L'écart de prix entre un appartement locatif standard (1 346 $) et un condo loué (1 826 $) reste marqué, forçant de nombreux locataires à rester dans le parc vieillissant

Le marché locatif montréalais de 2025 est un marché de correction.

L'offre physique (béton) a rattrapé une partie du retard, aidée par une baisse de la demande temporaire.

Cependant, l'offre financière (prix) continue de s'éloigner de la capacité de payer des Montréalais.

La disponibilité augmente, mais l'accessibilité diminue.

Si ces chiffres surprennent par rapport aux manchettes des années passées, c'est parce qu'ils reflètent l'inertie du secteur immobilier.

Les chantiers lancés il y a 3 ans se terminent maintenant (créant de l'offre), au moment précis où l'immigration temporaire ralentit (baisse de la demande).

C'est la définition classique d'un cycle immobilier qui entre dans une phase de stabilisation, bien que douloureuse pour le portefeuille des locataires en place.

Tableaux de données tirés de l’Enquête sur logements locatif | SCHL